Kentsel dönüşümde bir kişi kabul etmezse ne olur?
Kentsel dönüşümde tek bir kişinin veya azınlığın "hayır" demesi, 2026 güncel mevzuatına göre artık süreci durdurmaya yetmemektedir. 2023 sonunda yürürlüğe giren ve 9 Kasım 2023'te 7471 sayılı kanun ile netleşen yeni kurallara göre, binalarda karar yeter sayısı 2/3'ten salt çoğunluğa (%50+1) düşürülmüştür. [1, 2]
İşte bir kişi kabul etmediğinde adım adım işleyen hukuki senaryo:
1. Salt Çoğunluk (%50+1) Kararı Alınır
Binadaki toplam arsa payının yarıdan bir fazlası (%50+1) "evet" diyorsa, müteahhit seçimi, yeni projenin onayı ve yıkım kararı yasal olarak kesinleşmiş sayılır. Azınlıkta kalan (veya kabul etmeyen) kişinin imzasına ihtiyaç duyulmadan ruhsat ve inşaat süreçleri başlatılabilir. [1, 2, 3]
2. Noter Aracılığıyla İhtarname Gönderilir
Karara katılmayan veya toplantıya gelmeyen malike, çoğunluk tarafından alınan kararın şartlarını ve sözleşmeyi kabul etmesi için 15 günlük süre tanıyan bir noter ihtarnamesi gönderilir. [1, 2]
3. Arsa Payı Satış Süreci (Açık Artırma)
Eğer malik 15 günlük süre içinde sözleşmeyi imzalamazsa, arsa payı (hissesi) açık artırma ile satışa çıkarılır:
- Öncelik Komşularda: Satış ilk olarak sadece anlaşma sağlayan diğer paydaşlar (komşular) arasında yapılır.
- Hazine Devri: Eğer komşular hisseyi satın almazsa, rayiç bedeli ödenerek pay Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya TOKİ tarafından satın alınabilir. [1, 2, 3]
4. Tahliye ve Yıkım (Zorunlu Tahliye)
Kabul etmeyen kişi dairesini boşaltmazsa, idari makamlar tarafından tahliye tebligatı gönderilir. Bu aşamada direnmek süreci sadece erteler; kolluk kuvvetleri eşliğinde tahliye ve ardından yıkım gerçekleştirilir. [1]
Kabul Etmeyen Malikin Hakları Nelerdir?
Bir kişi süreci tek başına durduramasa da şu hukuki yollara başvurabilir:
- İdari İptal Davası: Riskli yapı raporuna veya satış kararına karşı 30 gün içinde İdare Mahkemesi'nde iptal davası açabilir. [1, 2]
- Rayiç Bedel İtirazı: Payının değerinin piyasa altında belirlendiğini düşünüyorsa, Asliye Hukuk Mahkemesi'nde bedel tespiti ve itiraz davası açma hakkına sahiptir. [1]
- Yürütmeyi Durdurma Talebi: Mahkemeden "yürütmenin durdurulması" kararı alınmadığı müddetçe dava sürerken yıkım ve satış işlemleri devam eder. [1, 2]